Ein Quartier für digitale Dienste vorbereiten

Die Aufgabe

Was beim Bau nicht vorgesehen ist, lässt sich später kaum nachrüsten. Welche digitalen Dienste ein neues Quartier bekommen soll, ist offen.

Kunde: Immobilienunternehmen
Branche: Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
Dauer: rund fünf Monate

KI-generiert

Schritte von der Erhebung vor Ort über Ideation und Priorisierung bis zum fertigen Konzept

Ebenen in jedem Vorschlag: die Technik und der digitale Dienst, den sie ermöglicht

Schwerpunkt vorab gesetzt: die intelligente Energiesteuerung, weil sich ihr Nutzen unmittelbar in Kosten zeigt

Kurz zum Kunden

Immobilien- und Beteiligungsunternehmen mit eigenem Bestand, seit gut drei Jahrzehnten im Großraum einer westdeutschen Großstadt tätig. Es entwickelt, entwickelt, verwaltet und vermittelt Büro-, Handels- und Wohnimmobilien und betreibt ganze Wohnquartiere. Rund hundert Mitarbeitende, eine über die Jahre gewachsene Systemlandschaft und ein Geschäft, in dem dieselbe Information je nach Frage in der Verwaltung, im Vertrieb, in der Buchhaltung oder auf einem Dateilaufwerk liegt.

Unsere Lösung

Ein Quartier steht dreißig Jahre. Diese Beratung ist fällig, solange die Pläne noch zu ändern sind.

Die Aufgabe

Das Unternehmen plant ein neues Wohnquartier und hat dafür bereits ein Digitalisierungskonzept erarbeitet. Es umfasste Gebäudeautomatisierung, Sensorik und erste Vorstellungen zur Energiesteuerung. Der Zeitpunkt ist der eigentliche Punkt: Was beim Bau nicht vorgesehen wird, lässt sich später nur mit erheblichem Aufwand nachrüsten, und die Anforderungen an modernes Wohnen verschieben sich schneller als die Bauzeit eines Quartiers. Der Auftrag ist deshalb, das bestehende Konzept von außen zu bewerten, es zu ergänzen oder Alternativen vorzuschlagen, mit einem Schwerpunkt auf einer intelligenten Energiesteuerung, und dabei nicht nur die Technik zu betrachten, sondern die Dienste, die auf ihr möglich werden.

Unser Ansatz

Der frühe Zeitpunkt ist der ganze Wert dieses Auftrags. Ein Quartier steht dreißig Jahre. Was an Leitungen, Sensorik und Anschlussfähigkeit beim Bau fehlt, kostet später ein Vielfaches oder findet nie statt. Deshalb ist diese Art von Beratung nicht dann fällig, wenn die Wohnungen bezogen werden, sondern wenn die Pläne noch zu ändern sind.

Bewertet wurde das Konzept des Kunden, nicht ein Konzept von uns. Das Haus hatte bereits gearbeitet. Unsere Aufgabe war, daran anzuknüpfen, es zu prüfen, zu ergänzen und dort zu widersprechen, wo es sinnvoll ist. Das ist unbequemer als ein eigener Entwurf und schneller wirksam, weil das Ergebnis nicht erst intern verteidigt werden muss.

Technik und Dienst wurden getrennt betrachtet und zusammen entschieden. Eine Sensorik ist kein Nutzen, sondern eine Möglichkeit. Deshalb wurden zu jedem technischen Baustein die Dienste mitgedacht, die er erlaubt, und die Anwendungsfälle danach bewertet, ob sie Wertschöpfung oder Einsparung bringen. Ohne diese zweite Ebene entsteht ein technisch aufwendiges Gebäude, in dem niemand etwas davon merkt.

Energiemanagement zuerst, weil es sich rechnet, bevor es gefällt. Von allen Themen des smarten Wohnens ist die Energiesteuerung dasjenige, dessen Wirkung sich unmittelbar in Kosten ausdrückt, für den Betreiber und für die Mieter. Bequemlichkeitsdienste sind ein Unterscheidungsmerkmal am Markt und helfen bei der Vermietung. Beides gehört ins Konzept, aber in dieser Reihenfolge.

Das Ergebnis

Ein Vorgehen in fünf Schritten, das an dem ansetzt, was schon da ist.

Ein Erhebungsworkshop vor Ort nimmt den Stand der geplanten Gebäudedigitalisierung auf: das vorhandene Konzept, die geplante Gebäudeautomatisierung und Sensorik, die IT-Systeme und Infrastrukturen, mit besonderem Blick darauf, welche Voraussetzungen für eine spätere KI-gestützte Energiesteuerung bereits gelegt sind. Im anschließenden Arbeitssprint entstehen Vorschläge auf zwei Ebenen: die Technik und die darauf möglichen digitalen Dienste, jeweils als Ergänzung des Bestehenden oder als Alternative dazu, und parallel dazu Anwendungsfälle mit Blick auf Wertschöpfung und Kosteneinsparung.

Ein Definitionsworkshop priorisiert die Bausteine gemeinsam, danach werden sie in ein Konzept überführt. Der Schwerpunkt liegt durchgehend auf dem Energiemanagement, weil sich dort der Nutzen am schnellsten in Zahlen zeigt.